Действуйте самостоятельно, чтобы у вас в доме работала управляющая компания, которой вы доверяете
Жители одного из домов в селе Чубовка Кинельского района прислали в редакцию письмо с жалобой на то, что они получают квитанции от какой-то непонятной управляющей компании. Сами жильцы ее не выбирали, следовательно, и платить ей ничего не хотят. Откуда же взялась новая УК?
В администрации Кинельского района нам разъяснили, что, поскольку граждане сами свой выбор не сделали, сельское поселение, соблюдая прописанную в Жилищном кодексе РФ процедуру, провело открытый конкурс по выбору управляющей организации. Его победителем стало ООО «УК «Формула ЖКХ», под чье крыло отошли двадцать восемь многоквартирных домов в Чубовке.
Таким образом, жильцы обязаны оплачивать квитанции, выставленные «Формулой ЖКХ». Ну и, конечно же, требовать содержать в порядке их дома. Наших читателей также смутило, что юридический адрес у УК – в Свердловской области. Но это всего лишь формальность, не нарушающая закон. И уж тем более не повод копить долги.
К сожалению, ситуация в Кинельском районе скорее типичная, нежели исключительная. Старая УК банкротится или уходит с рынка, а жители спохватываются, лишь получив квитанции от новой организации.
Не провели граждане общего собрания, не выбрали способ управления домом, не нашли самостоятельно новую УК, которая, по их личному мнению, заслуживает доверия, – значит, на помощь в течение полугода (такой срок определен статьей 161 ЖК РФ) придут муниципальные власти, которые проведут конкурс и назначат компанию. Ведь дома не могут оставаться брошенными.
Выбрать новую УК – право жильцов, и они могут этим правом воспользоваться. Однако такая инициатива должна исходить непосредственно от заинтересованных – тех, кто живет в конкретном доме. Как бы ни хотелось, но «грамотный специалист», готовый все сделать вместо жильцов, не придет.
«Социальная газета» готова подсказать план действий для активных собственников, готовых взять судьбу дома в свои руки. Итак, что же делать?
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.
Посмотрите рейтинг управляющих организаций (это можно сделать, например, на сайте mingkh.ru). Обратитесь за советом в региональный центр «ЖКХ Контроль» (телефон в Самаре 260-37-19). Съездите, посмотрите дворы, которые обслуживают УК-«кандидаты», пообщайтесь с местными жителями.
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. На первом этапе – без протоколов, но собраться большинству все равно придется. Кстати, сегодня многие самарцы в мессенджерах или в соцсетях создают группы, объединяющие для общения жителей своего дома.
Затем нужно выбрать представителей от вашего МКД, которые смогут встретиться с руководством выбранной управляющей компании и обсудить все возникшие вопросы.
Шаг 2. Выбираем способ смены УК.
Жилищный кодекс не дает права просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и, зная их, вы сможете действовать грамотно.
Итак, основные варианты смены УК:
1. Выбор новой управляющей организации, если заканчивается срок действия договора с предыдущей.
2. Нарушение договора управления со стороны старой УК, что дает вам как собственникам квартир право расторгнуть договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
3. Лишение УК лицензии на право управления вашим домом (согласно статье 199 Жилищного кодекса РФ).
4. Расторжение договора с управляющей компанией, обслуживающей ваш дом, по соглашению сторон.
5. Смена способа управления многоквартирным домом. В каком случае это возможно? Например, на общем собрании собственников вы приняли решение о создании ТСЖ. Но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию – в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс: если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно собрание правления ТСЖ, – но это должно быть предусмотрено уставом товарищества.
Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме (можно выбрать и очную форму, но собраться всем, как правило, сложно).
Прежде чем проводить собрание, внимательно изучите договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.
В повестку обязательно включите вопросы о проведении собрания в форме очно-заочного голосования, о расторжении договора управления со старой УК, о выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации, а также об утверждении условий договора между новой УК и собственниками.
По итогам состоявшегося общего собрания необходимо составить протокол и всех собственников уведомить о принятых решениях.
Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.
В случае принятия решения о смене УК уполномоченное общим собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании (а также в адрес Госжилинспекции) уведомление о принятом решении с приложением копии протокола.
Шаг 5. Заключаем договор управления с новой УК.
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более пятидесяти процентов собственников помещений в доме должны расписаться в договоре управления с новой организацией. Если собственники этого не сделают, то договор не считается заключенным, несмотря на решение общего собрания жильцов.
Шаг 6. Платим новой УК.
В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда Госжилинспекция включит ваш дом в лицензию новой управляющей организации (с соответствующим заявлением обращается выбранная вами УК). Будьте на связи с ГЖИ и уточняйте, когда это случится.
Ну, а если вы собраний не проводили и вдруг стали получать квитанции от новой управляющей компании – обязательно обратитесь в местную администрацию. Возможно, как и в Кинельском районе, вам назначили какую-либо организацию, чтобы дом не оказался брошенным. Уточнить эту информацию тем более необходимо, если учесть случаи, когда под видом УК документы, похожие на квитанции, жителям рассылают мошенники.
Подготовила Юлия СУМКИНА.
Фото Романа ГРАМОТЕНКО.
* * *
ВАЖНО!
Старая УК должна передать техническую документацию и оставшиеся средства на обслуживание дома новой управляющей организации. Этот вопрос следует заранее обсудить с руководством управляющей компании, от которой вы, уважаемые читатели, собрались уходить.
* * *
НАША СПРАВКА
Как должен выглядеть протокол общего собрания? Какие пункты необходимо включить в договор управления МКД? Ответы на эти и многие другие вопросы, а также образцы документов доступны собственникам на интернет-сайте центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» (gkhkontrol.ru, раздел «Методические пособия»).
Также рекомендуем ознакомиться с полезной информацией на сайте Общественной палаты Самарской области op63.ru (рубрика «Полезная информация для граждан»). Здесь вы найдете оценку жителями эффективности работы УК.
В документе, заполненном по итогам 2018 года, вы увидите, сколько домов числится в управлении той или иной организации, и какую оценку ей выставляют собственники квартир. Эта информация поможет сориентироваться на рынке коммунальных услуг и сделать правильный выбор. Также в указанном разделе – фундаментальные пособия для тех, кто хочет держать под контролем все происходящее в родном доме (например, это брошюра «Как защитить свои права в сфере ЖКХ»).
